يستهدف قانون الإيجار القديم الجديد إعادة تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، من خلال تحديث القيم الإيجارية للوحدات السكنية وغير السكنية، ووضع إطار زمني واضح لإنهاء العقود، مع إقرار زيادات تدريجية تراعي الأبعاد الاجتماعية وتضمن حماية الفئات الأكثر احتياجًا.
انتهاء عقود الإيجار وفق مدد محددة
ونصت المادة الثانية من القانون على أن تنتهي عقود إيجار الأماكن المؤجرة لغرض السكن بانقضاء 7 سنوات من تاريخ العمل بالقانون، بينما تنتهي عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكن بانقضاء 5 سنوات من التاريخ ذاته، ما لم يتم الاتفاق بين الطرفين على إنهاء العلاقة الإيجارية قبل ذلك.
ويؤكد هذا النص أن العلاقة الإيجارية تستمر بقوة القانون حتى انتهاء المدة المحددة، مع السماح بالتراضي بين المالك والمستأجر على الإنهاء المبكر وفق ضوابط قانونية واضحة.
لجان الحصر وتصنيف المناطق
وفي إطار تحديد القيمة الإيجارية العادلة، ألزمت المادة الثالثة بتشكيل لجان حصر بكل محافظة بقرار من المحافظ المختص، تختص بتقسيم المناطق التي تضم وحدات مؤجرة لغرض السكن إلى مناطق متميزة ومتوسطة واقتصادية.
ويعتمد التصنيف على عدة معايير، من بينها الموقع الجغرافي، ومستوى البناء، وتوافر المرافق والخدمات، وشبكات الطرق والمواصلات، بالإضافة إلى متوسط القيم الإيجارية السائدة للعقارات المماثلة بالمنطقة.
وكان رئيس مجلس الوزراء قد أصدر قرارًا بالقواعد المنظمة لعمل هذه اللجان، والتي أنهت أعمالها في 5 فبراير الجاري، مع نشر نتائج التصنيف في الوقائع المصرية وإعلانها بوحدات الإدارة المحلية المختصة.
آلية تحديد القيمة الإيجارية الجديدة
وحدد القانون نظامًا واضحًا لتعديل القيم الإيجارية وزيادتها تدريجيًا. ووفقًا للمادة الرابعة، يبدأ تطبيق القيمة الإيجارية الجديدة اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بالقانون.
وتُحتسب القيمة الجديدة للوحدات السكنية على أساس تصنيف المنطقة، حيث تعادل:
عشرين مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية في المناطق المتميزة، وبحد أدنى ألف جنيه.
عشرة أمثال القيمة السارية في المناطق المتوسطة والاقتصادية، بحد أدنى 400 جنيه للمناطق المتوسطة و250 جنيهًا للمناطق الاقتصادية.
قيمة مؤقتة لحين انتهاء الحصر
وألزم القانون المستأجرين بسداد قيمة مؤقتة قدرها 250 جنيهًا شهريًا إلى حين إعلان نتائج الحصر والتصنيف، على أن يتم سداد فروق الزيادة – إن وجدت – على أقساط شهرية تعادل فترة الاستحقاق السابقة، وذلك اعتبارًا من اليوم التالي لنشر قرارات المحافظ المختص.
وحدات غير سكنية وزيادة سنوية منتظمة
وبالنسبة للوحدات المؤجرة لغير غرض السكن للأشخاص الطبيعيين، نصت المادة الخامسة على أن تكون القيمة الإيجارية الجديدة خمسة أمثال القيمة القانونية السارية.
كما أقرت المادة السادسة زيادة سنوية دورية بنسبة 15% على القيم الإيجارية الجديدة، تُحتسب بدءًا من تاريخ تطبيق القيمة المعدلة، وليس من تاريخ صدور القانون، بما يحقق تدرجًا في الزيادات ويمنح المستأجرين فرصة للتكيف.
وحدات بديلة وحماية اجتماعية
ومنح القانون المستأجرين أو من امتد إليهم عقد الإيجار، قبل انتهاء المدة القانونية، أحقية التقدم بطلب لتخصيص وحدة سكنية أو غير سكنية من الوحدات المتاحة لدى الدولة، سواء بنظام الإيجار أو التمليك، وذلك مقابل إقرار بإخلاء وتسليم الوحدة المستأجرة فور صدور قرار التخصيص.
ويلتزم مجلس الوزراء، خلال شهر من تاريخ العمل بالقانون، بإصدار قرار يحدد القواعد والشروط وإجراءات التقديم وأولويات التخصيص، مع إعطاء الأولوية للمستأجر الأصلي وزوجه الذي امتد إليه العقد، وبحد أقصى عام واحد قبل انتهاء مدة العقد.
كما يتمتع المستأجرون بأولوية التخصيص حال طرح الدولة وحدات جديدة، مع مراعاة طبيعة المنطقة التي تقع بها الوحدة المؤجرة، ووفقًا للضوابط التي يحددها كل إعلان.
ويعكس هذا التشريع توجهًا نحو تحقيق توازن عادل بين حقوق المالكين ومتطلبات الحماية الاجتماعية للمستأجرين، من خلال معالجة تدريجية لأحد أكثر الملفات تعقيدًا في سوق الإسكان المصري.